Társasházi döntés: hogyan megy át egy homlokzat-felújítás a közgyűlésen

A homlokzat felújítása társasházban ritkán műszaki kérdésen bukik el. A szerkezetdiagnosztikára, a rétegrendre és a felületképzésre van bevett szakmai válasz; ami elakad, az a döntés. Ezért érdemes elöljáróban tisztázni a leggyakrabban félreértett pontot: a társasházi közgyűlésen a felújítás szavazati aránya nem a beruházás összegétől, hanem a munka jogi besorolásától függ. A társasházakról szóló 2003. évi CXXXIII. törvény (a továbbiakban: Tht.) a fenntartás körébe tartozó munkákhoz — és a felújítás ilyen — a jelen lévő tulajdonostársak tulajdoni hányada alapján számított egyszerű szavazattöbbséget kíván; egyhangúságot kizárólag a rendes gazdálkodás körét meghaladó kiadás vállalásához ír elő.

Az alábbiakban azt vezetjük végig, hogyan jut el egy homlokzati beavatkozás az ötlettől az érvényes, hatvan nap múlva is megálló közgyűlési határozatig: mi tartozik a közgyűlés hatáskörébe, milyen arány kell az egyes döntéstípusokhoz, mit kell a meghívóhoz mellékelni és mikor, mit tud és mit nem tud a megismételt közgyűlés, hogyan tehető három beérkező ajánlat műszaki tartalma összehasonlíthatóvá, milyen bizonyítékot szabad egy homlokzati bevonatról a testület elé tenni, és milyen dokumentumcsomaggal érdemes a közös képviselőnek a terembe belépnie. A jogszabályi hivatkozások a hatályos szövegen alapulnak, a termékre vonatkozó adatok a CE-teljesítménynyilatkozatból és akkreditált vizsgálati jegyzőkönyvekből származnak. Ahol nincs egyértelmű válasz, azt kimondjuk.

A hatáskör: miért a közgyűlés dönt a homlokzatról

A homlokzati falszerkezet a Tht. 1. § (2) bekezdése alapján — a tartószerkezet, illetve a tulajdonostársak közös célját szolgáló épületrész minőségében — közös tulajdon, hacsak az alapító okirat kifejezetten másként nem rendelkezik. Ebből következik, hogy a homlokzatot érintő bármely beavatkozás, legyen az vakolatjavítás, festés, táblás hőszigetelő rendszer vagy vékonyrétegű bevonat, a közösség ügye, nem az egyes tulajdonostársé. A Tht. 28. § (1) bekezdés b) pontja a közös tulajdonban álló épületrészek használatáról, hasznosításáról, fenntartásáról és a rendes gazdálkodás körét meghaladó kiadások vállalásáról szóló döntést a közgyűlés kizárólagos hatáskörébe utalja. A közös képviselő ezt a hatáskört nem vonhatja el, és nem is oszthatja meg: a 43. § (1) bekezdés a) pontja szerint a feladata a határozat előkészítése és végrehajtása, nem a meghozatala.

Ennek gyakorlati következménye, hogy a homlokzati munka nem indítható el „karbantartási keretből” pusztán azért, mert a közös képviselő üzemeltetési döntésnek tekinti. A határolóvonal a Tht. 56. § 2. pontjában van: a fenntartás fogalma az üzemeltetést, a karbantartást és a felújítást foglalja magában. A karbantartás a 2.2. pont szerint felújításnak nem minősülő, megelőző javítási munka; a felújítás a 2.3. pont szerint az ingatlan egészére vagy egy-két főszerkezetére kiterjedő, időszakonként szükségessé váló általános javítási építés-szerelési munka, amely az eredeti műszaki állapotot megközelítőleg vagy teljesen visszaállítja. Egy teljes homlokzat helyreállítása — vakolatleverés, aljzatjavítás, új felületképzés — a második kategória, tehát felújítás, tehát közgyűlési napirend.

A szavazati arány: mit mond a 38. § és mit a 56. §

A Tht. 38. § (1) bekezdése szerint a közgyűlésen a tulajdonostársakat tulajdoni hányaduk arányában illeti meg a szavazati jog. A (2) bekezdés a főszabály: ha a törvény másképpen nem rendelkezik, a közgyűlés — és a megismételt közgyűlés is — a határozatát a jelen levő tulajdonostársak tulajdoni hányada alapján számított egyszerű szavazattöbbségével hozza meg. A (3) bekezdés a kivétel: a rendes gazdálkodás körét meghaladó kiadások vállalásához a tulajdonostársak egyhangú határozata szükséges.

A döntés tehát azon áll vagy bukik, hogy a tervezett munka a (2) vagy a (3) bekezdés alá esik. Ezt nem mérlegelés, hanem definíció dönti el. A Tht. 56. § 3. pontja szerint a rendes gazdálkodás körét meghaladó kiadás az állagvédelmet meghaladó, a fenntartás körébe nem tartozó olyan munkálattal összefüggő kiadás, amely az alapító okirat szerint közös tulajdonban lévő épület, épületrész bővítésével, átalakításával vagy közös tulajdonba kerülő új épület, épületrész, illetőleg épületberendezés létesítésével jár. A meghatározás konjunktív: a kiadásnak egyszerre kell meghaladnia az állagvédelmet, kívül esnie a fenntartás körén, és bővítéssel, átalakítással vagy új épületrész, illetve épületberendezés létesítésével járnia. Egy meglévő homlokzat helyreállítása egyik feltételnek sem felel meg, mert a felújítás fogalmilag a fenntartás része.

Az összeg ebben a rendszerben nem jelent semmit. A törvény nem köti a szavazati arányt értékhatárhoz, ezért egy százmilliós homlokzat-felújítás elfogadható egyszerű szavazattöbbséggel, míg egy néhány milliós, de új közös épületberendezést létesítő beruházás — például egy addig nem létező kaputelefon- vagy szellőzőrendszer kiépítése — a 38. § (3) bekezdése alá eshet. A gyakorlati tanács ebből az, hogy a napirendi pont megfogalmazásában különítse el egymástól a helyreállító és a létesítő elemeket, mert egyetlen napirendbe csomagolva a legszigorúbb elem aránya viszi magával az egészet.

Az összehívás és a meghívó: a nyolcnapos szabály és a kötelező tartalom

A közgyűlést a Tht. 33. § (1) bekezdése szerint a közös képviselő vagy az intézőbizottság elnöke hívja össze; valamennyi tulajdonostársat írásban kell meghívni, és ezzel egyidejűleg a meghívó egy példányát a társasházban jól látható helyen ki kell függeszteni. A (2) bekezdés szerint — sürgős esetet, így különösen a közös tulajdonban álló épületrészek, épületberendezések, vagyontárgyak állékonyságát, biztonságát közvetlenül veszélyeztető helyzet kialakulását kivéve — az írásbeli meghívót legkésőbb a közgyűlés időpontja előtt nyolc nappal meg kell küldeni. A 33/A. § (1) bekezdése óta a meghívó akkor is írásban megküldöttnek minősül, ha azt elektronikus levélben, a közös képviselő igazoltan közölt címéről a tulajdonostársnak a 22. § (1) bekezdés c) pontja szerint bejelentett elektronikus levelezési címére küldték.

A meghívó tartalmát a 34. § (1) bekezdése tételesen felsorolja: a közgyűlés időpontja és helye; a levezető elnök, a jegyzőkönyvvezető és a jegyzőkönyvet hitelesítő két tulajdonostárs megválasztására, valamint a szavazásra előterjesztett napirend; részközgyűlések tartása esetén az erre történő utalás; végül a megismételt közgyűlés időpontja és az eltérő határozatképességi szabályra vonatkozó figyelemfelhívás. A (2) bekezdés szerint a meghívóhoz mellékelni kell a szavazásra előterjesztett napirendre vonatkozó írásos előterjesztéseket. A (4) bekezdés pedig a legkeményebb korlát: a meghirdetett napirendben nem szereplő ügyben érvényes határozatot hozni nem lehet.

Homlokzati napirendnél ez azt jelenti, hogy a meghívó mellékleteként ki kell küldeni azt a műszaki és pénzügyi előterjesztést, amelyről a testület dönteni fog. Ha a beérkezett ajánlatokat csak a helyszínen mutatják be, a döntés formálisan megtámadható, mert a tulajdonostársak nem tudtak felkészülni. A tapasztalat szerint egyébként is ez a leggyakoribb valódi ok arra, hogy egy közgyűlés elnapolja a homlokzatot: nem a szavazatok hiányoznak, hanem az összehasonlítható előterjesztés.

• A napirendi pont pontos, szavazásra alkalmas szövege, tételesen elkülönítve a felújító és az esetlegesen létesítő elemeket.
• A műszaki előterjesztés: az állapotfelvétel összefoglalása, a javasolt rétegrend és a beavatkozás terjedelme négyzetméterben.
• Legalább három ajánlat azonos szerkezetű összefoglaló táblázata, azonos műszaki tartalomra kérve.
• A finanszírozási előterjesztés: a felújítási alap egyenlege, a szükséges egyszeri hozzájárulás vagy közösköltség-emelés mértéke tulajdoni hányadra vetítve, a hitel- vagy pályázati konstrukció adatai.
• A választott anyagok teljesítménynyilatkozata és — ha készült — a tűzvédelmi megfelelőség igazolása.
• A javasolt kivitelezési szerződés tervezete, legalább a lényeges feltételekre kiterjedően.

Határozatképesség és a megismételt közgyűlés csapdája

A Tht. 36. § (1) bekezdése szerint a közgyűlés akkor határozatképes, ha azon az összes tulajdoni hányadnak több mint a felével rendelkező tulajdonostársak jelen vannak. A (2) bekezdés szerint a határozatképességet nem egyszer, hanem a közgyűlés megnyitását követően és az egyes napirendekről történő szavazást megelőzően is meg kell állapítania a levezető elnöknek és a jegyzőkönyvvezetőnek. Hosszú közgyűlésen ez nem formaság: ha a homlokzati napirend a harmadik órában kerül sorra, és addigra a jelenlét ötven százalék alá csökkent, a napirend nem szavazható meg, akkor sem, ha a nyitáskor még megvolt a többség.

Ha a közgyűlés nem határozatképes, vagy a levezető elnök a határozatképtelenné válás miatt berekesztette, a 37. § (1) bekezdése szerint megismételt közgyűlést kell tartani. A (2) bekezdés szerint ezt a határozatképtelen közgyűlést követő tizenöt napon belüli időpontra, az eredetivel azonos napirenddel kell összehívni; a megismételt közgyűlés az eredeti meghívóban, az eredeti közgyűlés határozatképességétől függő feltétellel, ugyanarra a napra is kitűzhető, ha a szervezeti-működési szabályzat ettől eltérően nem rendelkezik. A (3) bekezdés kimondja, hogy a megismételt közgyűlés a jelenlevők tulajdoni hányadára tekintet nélkül határozatképes, és ezt a körülményt a meghívóban fel kell tüntetni — azzal a lényeges kiegészítéssel, hogy ahol a törvény a tulajdoni hányad alapján számított meghatározott arányt követel meg, ennek hiányában a kérdésben határozat nem hozható.

A példa a jellemző esetet mutatja. Tegyük fel, hogy a ház összes tulajdoni hányada 10 000 ezredrész, és a megismételt közgyűlésen 4 820 ezredrésznyi tulajdonostárs jelenik meg. Ez az eredeti közgyűlésen kevés lett volna, a 37. § (3) bekezdése miatt a megismételt közgyűlésen viszont határozatképes. A homlokzati napirendhez a jelen lévők tulajdoni hányada alapján számított egyszerű többség kell, azaz több mint 2 410 ezredrész. Ha 3 210 ezredrész szavaz igennel, a határozat érvényes — noha ez a teljes ház tulajdoni hányadának csak 32,1 százaléka. Éppen ezért érdemes a jegyzőkönyvben a jelenléti ív adatait, a jelen lévő tulajdoni hányadot és a szavazatok megoszlását ezredrészre pontosan rögzíteni: a 39. § (1) bekezdés e) pontja a határozatok szó szerinti szövegét és a szavazás eredményére vonatkozó adatokat kifejezetten megköveteli.

Ha a jelenlét megszervezése reménytelen, a Tht. 40. § (1) bekezdése szerinti írásbeli szavazás is szóba jön: a közös képviselő felhívásához mellékelt írásbeli határozati javaslatról a tulajdonostársak írásban szavaznak. Ennek eredménytelenségét az 56. § 4.2. pontja definiálja: eredménytelen az írásbeli szavazás, ha az érvényes és azonos szavazatok aránya nem éri el a tulajdoni hányad alapján számított szavazattöbbségnek a törvényben meghatározott mértékét. A 38. § (4) bekezdése alapján az elektronikus hírközlő eszközzel történő részvétel is lehetséges, de csak akkor, ha a szervezeti-működési szabályzat az igénybe vehető eszközöket és az alkalmazás feltételeit előre meghatározta — utólagos döntéssel ez a mód nem nyitható meg.

Az ajánlatkérés: hogyan tehető összehasonlíthatóvá három ajánlat

A közgyűlés akkor tud dönteni, ha az ajánlatok ugyanarra a kérdésre válaszolnak. A gyakorlatban ez ritkán van így: a három ajánlat közül az egyik teljes vakolatleverést tartalmaz, a másik csak a leváló részek javítását, a harmadik pedig nem nyilatkozik az aljzatról. Az összeg így összehasonlíthatatlan, a testület pedig a legolcsóbbat választja, majd a pótmunkák a különbséget behozzák. Ezt egyetlen dolog előzi meg: az ajánlatkérés műszaki tartalmának egységesítése az ajánlatkérő oldalán.

A rétegrend és a mennyiség rögzítése

Az ajánlatkérésben rögzíteni kell a felület nagyságát négyzetméterben, nyílászáró-levonással vagy anélkül — ez önmagában tíz-tizenöt százalék eltérést okozhat —, a beavatkozás rétegenkénti leírását az aljzattól a záró rétegig, a rétegenkénti szárazrétegvastagságot, valamint a felhordás módját. Vékonyrétegű homlokzati bevonatnál a szárazrétegvastagság a nagyságrend miatt kritikus: a MIG-ESP Exterior esetében 0,4–0,6 mm száraz rétegről van szó, amelyhez az anyagszükséglet és a felhordási körök száma közvetlenül kapcsolódik. Ha ez nincs kikötve, két ajánlat között az anyagmennyiség a kétszeresével is eltérhet, azonos „homlokzati bevonat” megnevezés mellett.

A tételes költségvetési kiírás

Az építőipari kivitelezési tevékenységről szóló 191/2009. (IX. 15.) Korm. rendelet 3. § (2) bekezdés i) pontja szerint a kivitelezési szerződésnek utalnia kell a vállalkozói díj megállapításának alapjául szolgáló árazatlan tételes költségvetési kiírás meglétére, ha annak elkészítését jogszabály előírja. Az ajánlatkérésben ezért érdemes az árazatlan tételes kiírást magát kiadni, és az ajánlattevőktől ennek beárazását kérni. Így a három ajánlat sorai fedésbe hozhatók, az eltérés pedig egységárban és nem összegben jelenik meg — ez az egyetlen forma, amelyben egy nem szakmai testület felelősen tud választani.

A dokumentumkövetelmény

Kérje be minden ajánlathoz a beépítendő termékek teljesítménynyilatkozatát, ne a terméklapot. A kettő nem ugyanaz: a terméklap marketinganyag, a teljesítménynyilatkozat a 305/2011/EU rendelet III. melléklete szerinti, jogi kötőerővel bíró dokumentum, amelyben a gyártó a saját felelősségére nyilatkozik a deklarált teljesítményekről. Homlokzati bevonatnál a vonatkozó harmonizált szabvány az EN 15824:2017, és a nyilatkozat hét alapvető jellemzőt sorol fel. Az összehasonlításnál három sor számít igazán: a vízgőzáteresztés, a vízfelvétel és a tűzzel szembeni viselkedés.

Az NPD az angol „No Performance Determined” rövidítése: nincs meghatározott teljesítmény. Szabályos, a rendelet által megengedett bejegyzés, amely nem hibát jelent, hanem információt: a gyártó erre a jellemzőre nem vizsgáltatott és nem vállal teljesítményt. A hővezetési tényező sorában álló NPD-nek a közgyűlés szempontjából egyetlen, de fontos következménye van, amelyre a következő szakaszban visszatérünk.

Mit szabad és mit nem szabad a homlokzati bevonatról a testület elé tenni

A homlokzati vékonyrétegű bevonatok körül a piacon egymásnak ellentmondó állítások keringenek, és a közös képviselő ezekért a beszerzési döntés előkészítőjeként felelősséget visel. Érdemes ezért élesen elválasztani, mi az, ami mérési jegyzőkönyvvel alátámasztott, mi az, ami gyártói állítás, és mi az, amit nem szabad a határozat indokolásába írni.

A helyes eljárás egyszerű. A közgyűlési előterjesztésben a bevonat azon tulajdonságai szerepeljenek, amelyeket a teljesítménynyilatkozat deklarál — a páraáteresztés sd-értéke, a vízfelvétel, a tapadószilárdság és a tűzvédelmi osztály —, valamint az akkreditált reflexiómérés. Ezek ellenőrizhetők, és egyik sem támadható meg. A hőtechnikai és megtakarítási állítások maradjanak ki. Ha egy ajánlattevő ilyen ígéretet tesz, kérje írásban, a jegyzőkönyvszám és a vizsgálóhely megnevezésével; a válasz megléte vagy hiánya önmagában döntési információ.

Az előkészítő vizsgálatok, amelyek nélkül az ajánlatkérésnek nincs alapja

A homlokzati napirend leggyakoribb kudarca nem a szavazáson történik, hanem két évvel később, amikor a hibajelenség visszatér. Ennek oka szinte mindig az, hogy a felújítás felületképzésként indult, holott a fal nedvességháztartását kellett volna előbb rendezni. Három vizsgálat az, amelyik a döntés előtt megtérül.

Az első a termográfia. Az MSZ EN 13187 szabvány az épületszerkezetek hőtechnikai viselkedésének infravörös módszerrel történő, minőségi hőhídkimutatását írja le. A felvétel nem a bevonat teljesítményét bizonyítja, és nem is ilyen célra készül: a hőhidak, a hiányzó vagy elázott hőszigetelés és a rejtett szerkezeti hibák helyét mutatja meg. Ennek megfelelően a felmérés akkor értékelhető, ha a belső és külső hőmérséklet között tartósan legalább 10–15 K különbség áll fenn, és a homlokzatot a felvételt megelőző órákban nem érte közvetlen napsugárzás. Egy nyári délutáni hőkamerás kép homlokzatról diagnosztikai értékkel nem bír.

A második a falnedvesség meghatározása. A kézi, ellenállás- vagy kapacitáselvű nedvességmérő tájékozódásra alkalmas, de a döntés megalapozásához fúrt mintából, gravimetriás (Darr-) módszerrel meghatározott tömegszázalékos víztartalom kell, mert az adja meg, hogy mennyi vizet kell a szerkezetnek leadnia. A nedves falazat rosszabbul szigetel: a víz hővezetési tényezője nagyságrendileg 0,6 W/(m·K), ami a nyugvó levegő mintegy 0,025 W/(m·K) értékének húsz-huszonnégyszerese, ezért az MSZ EN ISO 10456 szerinti nedvességi átszámítás jelentős romlást ad. Ez a szabványosított összefüggés indokolja, hogy egy vizes falnál a szárítás és a páraáteresztő felületképzés a helyes sorrend, nem a lezárás.

A harmadik a felületi hőmérsékleti tényező ellenőrzése a hidegnek jelzett helyiségekben. Az MSZ EN ISO 13788 a penészképződés kockázatát nem a harmatponthoz, hanem a felületi relatív páratartalomhoz köti: a penészgombák csírázásához közelítőleg 80 százalékos felületi relatív páratartalom elegendő, tehát a kockázat a kondenzáció bekövetkezése előtt fennáll. A normatív kritérium a hőmérsékleti tényező, fRsi ≥ 0,7. Ha a vizsgálat ezt a sarkokban vagy a födémcsatlakozásnál nem teljesíti, a homlokzati felületképzés önmagában nem fogja megoldani a problémát, és ezt a közgyűlésnek a döntés előtt kell megtudnia, nem utána.

A pénz: felújítási alap, hitel, pályázat

A Tht. 24. § (1) bekezdése szerint a közös tulajdonba tartozó épületrész fenntartásának költsége és a rendes gazdálkodás körét meghaladó kiadás — együtt: a közös költség — a tulajdonostársakat tulajdoni hányaduk szerint terheli, ha a szervezeti-működési szabályzat másképp nem rendelkezik. A (2) bekezdés d) pontja szerint felújítási alap képzésének elhatározása esetén a szervezeti-működési szabályzatban kell meghatározni a hozzájárulás mértékét és az alap felhasználásának szabályait. Ha tehát a ház felújítási alappal gazdálkodik, a homlokzati napirend előkészítéséhez az alap felhasználási szabályát is elő kell venni: előfordul, hogy az célhoz kötött, és a cél megváltoztatása maga is közgyűlési döntés.

A tervezés oldaláról a 47. § ad támpontot: a közös képviselő évente költségvetési javaslatot készít, amely tartalmazza a várható bevételeket és kiadásokat költségnemenként, valamint a tervezett üzemeltetési, karbantartási és felújítási munkákat. A 48. § (1) bekezdés a) pontja szerint az éves elszámolásban a karbantartásokat és a felújításokat az elvégzett munkák részletezésében kell szerepeltetni. Egy több évre elnyúló homlokzati program tehát nemcsak egyszeri határozatot, hanem költségvetési átvezetést is igényel; a 34. § (2) bekezdése kifejezetten utal arra, hogy a 47–48. § alapján készített előterjesztéseket a meghívóhoz mellékelni kell.

Pályázati forrásnál a legfontosabb tudnivaló, hogy a kerületi és fővárosi kiírások jellemzően nem azonos szerkezetűek, és évente változnak: eltér a támogatás intenzitása, az elszámolható költségek köre, a megvalósítás határideje és a műszaki igazolás módja. Kispesten például az önkormányzat 2026-ban is meghirdette a társasházak és lakásszövetkezetek felújításának támogatását; ez a kiírás szerkezetében jó példa arra, milyen mellékleteket kér egy kerületi pályázat. Két pont az, ami a homlokzati bevonatoknál rendszeresen problémát okoz: a közgyűlési határozat formai megfelelősége — jellemzően eredeti, hitelesített jegyzőkönyvi kivonatot kérnek, amely a beruházás összegét és az önrész vállalását is tartalmazza —, valamint az energetikai igazolás. Utóbbinál a fent leírt NPD-korlát az irányadó.

A szerződés és a végrehajtás: mit kell a hatvannapos ablakban tenni

A határozat meghozatalával a folyamat nem zárul le. A Tht. 42. § (1) bekezdése szerint, ha a közgyűlés határozata jogszabályba, az alapító okiratba vagy a szervezeti-működési szabályzatba ütközik, vagy a kisebbség jogos érdekeinek lényeges sérelmével jár, bármely tulajdonostárs keresettel kérheti a bíróságtól a határozat érvénytelenségének megállapítását a határozat meghozatalától számított hatvan napon belül. A (2) bekezdés szerint a kereset a végrehajtást önmagában nem gátolja, a bíróság azonban indokolt esetben a végrehajtást felfüggesztheti.

Ebből következik a szerződéskötés helyes ütemezése. A kivitelezési szerződés megköthető a hatvan napon belül is, de a jelentős előlegfizetést és a megrendelés visszavonhatatlanná válását célszerű a határidő leteltéhez igazítani, és a szerződésben rendezni, mi történik a felek között, ha a határozat végrehajtását utóbb felfüggesztik. Ennek hiányában a közösség egy felfüggesztés esetén a kivitelező készültségi fokára eső díjjal és a leszállított anyag ellenértékével marad szemben, rendezetlen jogcímen.

A szerződés tartalmát a 191/2009. (IX. 15.) Korm. rendelet 3. § (2) bekezdése tételesen előírja. A homlokzati munkánál a leginkább elhanyagolt pontok: a c) pont szerinti pontos műszaki tartalom és az építési munkaterület körülírása mennyiségi és minőségi mutatókkal; a d) pont szerinti részletes teljesítési szakaszok, ideértve az e-építési napló készenlétbe helyezését és a munkaterület átadását; a j) pont szerinti többlet- és pótmunka elszámolási módja; a k) pont szerinti építési műszaki ellenőr megnevezése; az n) pont szerinti előlegszabály; az o) pont szerinti teljesítési biztosíték; a p) pont szerinti tartalékkeret felhasználási szabálya; végül az r) pont szerinti kötelező kivitelezői felelősségbiztosítás kötvényszáma.

Jótállás és szavatosság: a leggyakoribb tévedés

A lakásépítéssel kapcsolatos kötelező jótállásról szóló 181/2003. (XI. 5.) Korm. rendelet 1. § (1) és (3) bekezdése a jótállási kötelezettséget kifejezetten az újonnan épített lakásokra, lakóépületekre, illetve közhasználatú építményekre írja elő. Egy meglévő társasház homlokzatának felújítására tehát ez a rendelet — és vele a három-, öt- és tízéves kötelező jótállási idő — nem alkalmazandó. Ez a különbség a gyakorlatban rendszeresen elsikkad, és a közgyűlés abban a hiszemben szavaz, hogy törvényi jótállás védi.

Felújításnál a védelem két forrásból jön. Az egyik a Ptk. szerinti kellékszavatosság: a Polgári Törvénykönyvről szóló 2013. évi V. törvény 6:163. § (2) bekezdése alapján, ha a szerződés alapján szolgáltatott dolog ingatlan, a kellékszavatossági igény a teljesítés időpontjától számított öt év alatt évül el. A másik a szerződéses jótállás, amelyet a kivitelezőnek külön kell vállalnia, és amelynek a Ptk. 6:171. §-a szerint a kötelezettje mentesül, ha bizonyítja, hogy a hiba oka a teljesítés után keletkezett. A közgyűlési határozatban ezért nevesítse a jótállás időtartamát és tárgyi körét — külön a felületképzésre, külön az aljzatjavításra és külön a bádogos szerkezetekre —, valamint a jótállási bejárások időpontját. A 181/2003. Korm. rendelet mellékleteinek besorolási logikája jó minta ehhez, akkor is, ha maga a rendelet a felújításra nem terjed ki.

A dokumentumcsomag, amellyel a közös képviselő a terembe lép

Az alábbi lista nem formaság: minden eleme egy konkrét megtámadási vagy elszámolási kockázatot zár le. Egy homlokzati napirendnél a közgyűlés előtt nyolc nappal kiküldött csomagnak ezt kell tartalmaznia.

1. A meghívó a Tht. 34. § (1) bekezdés a)–d) pontja szerinti teljes tartalommal, benne a megismételt közgyűlés időpontjával és a figyelemfelhívással.
2. A napirendi pont szavazásra alkalmas, szó szerinti szövege, amely a 28. § (2) bekezdése szerint tartalmazza a tárgyat, a döntést és a végrehajtás feltételeit.
3. A besorolás rövid indokolása: miért a 38. § (2), és nem a 38. § (3) bekezdése alkalmazandó.
4. Az állapotfelvétel: termográfiai jegyzőkönyv MSZ EN 13187 szerint, gravimetriás falnedvesség-mérés eredménye, a hibajelenségek fotódokumentációja.
5. Az árazatlan tételes költségvetési kiírás és a beérkezett ajánlatok azonos szerkezetű összevetése egységáron.
6. A beépítendő termékek teljesítménynyilatkozata, a tűzvédelmi osztállyal együtt.
7. A finanszírozási előterjesztés: felújítási alap egyenlege, egy tulajdoni ezredrészre eső teher, hitel- vagy pályázati konstrukció.
8. A kivitelezési szerződés tervezete a 191/2009. Korm. rendelet 3. § (2) bekezdése szerinti tartalommal, a jótállás időtartamának és tárgyi körének nevesítésével.
9. A jegyzőkönyvhöz előkészített jelenléti ív, amely a tulajdoni hányadokat ezredrészre bontva tartalmazza.

A közgyűlés után a Tht. 39. § (2) bekezdése szerint a jegyzőkönyvet a levezető elnök és a jegyzőkönyvvezető írja alá, és a közgyűlésen erre megválasztott két tulajdonostárs hitelesíti; a (4) bekezdés szerint a meghozott határozatokat a közgyűlés megtartásától számított nyolc napon belül a társasházban jól látható helyen ki kell függeszteni. Ez a kifüggesztés nem adminisztratív lépés: ettől kezdve mérhető, hogy a tulajdonostársak mikor szereztek tudomást a döntésről, ami a megtámadási per előkészítésében jellemzően hivatkozási pont.

Összefoglalás: mit tegyen a közös képviselő és mit kérdezzen a tulajdonostárs

A közös képviselőnek négy dolga van a döntés előtt. Sorolja be a munkát a Tht. 56. §-a alapján, és az indokolást írja bele az előterjesztésbe. Egységesítse az ajánlatkérés műszaki tartalmát árazatlan tételes kiírással, mert enélkül az ajánlatok nem összehasonlíthatók. Végeztesse el az állapotfelvételt a döntés előtt, ne a kivitelezés közben. Végül a napirendi pont szövegét úgy fogalmazza meg, hogy csak azt tartalmazza, amit a rendelkezésre álló dokumentumok alátámasztanak: műszaki tartalmat, keretösszeget, ütemezést és jótállást, megtakarítási százalékot nem.

A tulajdonostársnak a közgyűlésen három kérdése van. Melyik jogszabályi rendelkezés alapján ez a szavazatarány, és hol olvasható az indokolás? Ugyanarra a műszaki tartalomra jött be a három ajánlat, és látható-e a tételes összevetés egységáron? Végül: melyik dokumentum támasztja alá az előterjesztésben szereplő teljesítményállításokat, és megnézhető-e a teljesítménynyilatkozat, illetve a hivatkozott vizsgálati jegyzőkönyv? Ha bármelyikre nincs válasz, a döntés elnapolása olcsóbb, mint a hatvannapos ablakban benyújtott kereset.